Chuyên gia: Bỏ quy định thời điểm xác định giá đất không quá 6 tháng

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có vai trò quan trọng trong chính sách tài chính về đất đai và phát triển thị trường đất đai ở Việt Nam.

Tuy nhiên, các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất còn nhiều bất cập, hạn chế. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường đất đai, nguy cơ tham nhũng đất đai.

Để phù hợp hơn với thực tiễn phát triển của thị trường đất đai hiện nay cũng như tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước, nhiều chuyên gia và nhà khoa học đã góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), góp phần hoàn thiện các quy định trong Dự thảo Luật về căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Góp ý về thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Tiến sỹ Đỗ Xuân Trọng, Khoa Luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội cho biết hện nay, tại khoản 4 Điều 160 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: Việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải được tổ chức thực hiện trước thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất không quá 6 tháng.

Với quy định trên, Tiến sỹ Đỗ Xuân Trọng cho rằng đang còn một số bất cập nhất định. Cụ thể, hiện nay, giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có thể là giá thị trường thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc có thể là giá cụ thể và cả 2 loại giá này.

Đặc biệt là giá đất cụ thể mặc dù do Nhà nước ban hành đều có khả năng biến động rất cao trong thời gian ngắn dưới sự tác động của các yếu tố cung-cầu trên thị trường.

Nếu giữ nguyên thời hạn được quyết định giá đất “không quá 6 tháng” trước thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất sẽ dễ dẫn đến việc cố tình xử lý giá hoặc có sự lựa chọn thời điểm thị trường bất động sản thấp để trục lợi, mang lại lợi ích nhóm, cá nhân. Điều này sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển của thị trường đất đai, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Tiến sỹ Đỗ Xuân Trọng đề xuất cần sửa đổi quy định vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng: bỏ quy định về thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong khoảng thời gian “không quá 6 tháng,” thời điểm xác định giá đất là tại thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất.

Đồng quan điểm trên, Tiến sỹ Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân Hàng Đầu Tư Và Phát Triển Việt Nam (BIDV) cho rằng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định bổ sung tiền thuê đất đối với một số loại dự án, loại đất phát sinh như đất xây dựng công trình ngầm, đất xây dựng công trình trên không.

Để đảm bảo tính đầy đủ hơn, tránh thất thoát và đảm bảo phù hợp với thực tế, xu hướng phát triển của các loại đất mới, theo Tiến sỹ Cấn Văn Lực, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên bổ sung thu tiền thuê đất hàng năm đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt; đất hình thành sau lấn biển (đối với nhà đầu tư không phải nhà đầu tư đã thực hiện dự án lấn biển).

Quy định chi tiết hơn việc thu tiền đất đối với đất xây dựng công trình ngầm, đất xây dựng công trình trên không nhằm mục đích kinh doanh. Dự thảo Luật cần nêu rõ là nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích/gia hạn sử dụng đất theo mức giá nào (giá sát với giá thị trường).

Theo Phó Giáo sư, Tiến sỹ Đinh Dũng Sỹ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ, tại Khoản 48 Điều 3 dự thảo Luật có định nghĩa: “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.” Định nghĩa này chưa nói lên được bản chất của khoản thu này.

Về mặt kinh tế, Phó Giáo sư, Tiến sỹ Đinh Dũng Sỹ kiến nghị Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần phải làm rõ bản chất kinh tế cũng như pháp lý về khoản thu “tiền sử dụng đất” khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất và những trường hợp khác.

Mặt khác, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng cần phải làm rõ cơ sở pháp lý nào, căn cứ vào nghĩa vụ pháp lý nào của người dân để quy định về khoản thu tài chính này, nếu đối chiếu với Điều 47 Hiến pháp là: “mọi người có nghĩa vụ nộp thuế theo luật định.”

Khi đã xác định rõ và thuyết phục bản chất kinh tế cũng như pháp lý của loại khoản thu này thì cần đặt lại tên cho khoản thu này một cách chính xác hơn.